El alquiler de un local para un negocio (guía y consejos)

Comprar un local para un negocio (local comercial) tiene la ventaja de poder contar un activo tangible que podríamos tomar como una inversión a largo plazo; pero la desventaja de tener que realizar una alta inversión inicial.

Mientras que alquilar un local tiene la ventaja de reducir considerablemente la inversión inicial, y minimizar el riesgo; pero la desventaja de tener que pagar permanentemente un alto monto como renta por un activo que nunca será nuestro.

Comprar un local parecería ser la mejor opción, pero, a no ser que contemos con suficiente capital o capacidad de financiamiento como para comprar uno, el alquiler se presenta como una buena alternativa.

Lo usual en el caso de un solo empresario o de un pequeño negocio es que comprar un local esté fuera de su alcance.

En este artículo te ayudamos a decidir si alquilar o comprar un local para tu negocio, te brindamos algunos consejos que deberías tomar antes de firmar el contrato de alquiler de un local, y te brindamos algunas pautas para alquilar un local en un centro comercial.

¿Alquilar o comprar un local?

La decisión de alquilar o comprar un local para un negocio depende de varios factores, pero principalmente del capital o la capacidad de financiamiento que se tenga.

Comprar un local nos permite poseer un activo tangible que podríamos tomar como una inversión a largo plazo, pudiéndolo vender en cualquier momento (por ejemplo, en caso de que el negocio no prospere), así como tener un mayor control sobre el local (por ejemplo, para poder hacerle todas las remodelaciones que queramos); pero presenta la desventaja de requerir una alta inversión inicial.

Mientras que alquilar un local nos permite reducir considerablemente la inversión inicial y, en caso de que el negocio fracase, también reducir las pérdidas (nos permite minimizar la inversión y el riesgo); pero presenta la desventaja de tener que pagar constante y permanentemente un alto monto como renta, además de la posibilidad de tener que responder por todo el periodo que dure el contrato de alquiler en caso de que decidamos cerrar el negocio antes.

Si, por ejemplo, el local se alquila por tres años, y el negocio fracasa en el primero, estaremos obligados a pagar los meses faltantes, conseguir a algún tercero para subarrendarle el local, o convencer al dueño de que nos permita rescindir el contrato de alquiler (aunque esto lo podríamos evitar al momento de redactar el contrato, en donde debemos procurar que los términos o cláusulas sean favorables, no solo para el dueño del local, sino también para nosotros).

En caso de que no contemos con capital suficiente como para comprar un local o no queramos invertir nuestro capital en este, para decidir si comprar un local a través de un financiamiento o alquilarlo, debemos calcular la inversión total del negocio, tanto en el escenario en donde se compra el local como en el que en donde solo se alquila, luego hacer una proyección de los futuros ingresos y egresos del negocio, y luego, en base a esta, analizar si estaríamos en la capacidad de pagar mensualmente la deuda contraída como consecuencia de la compra del local, o si solo seríamos capaces de pagar los alquileres.

Si optamos por solicitar un préstamo para la compra de un local, a menos que tengamos una buena línea de crédito, lo usual es que el banco nos pida pagar por lo menos el 25% de la totalidad requerida; sin embargo, el pago mensual de un alquiler suele ser uno de los mayores costos en un negocio, por lo que lo ideal sería comprar el local.

Sin embargo, si no contamos con el capital suficiente como para comprar un local o no estamos en la capacidad de conseguir el financiamiento necesario para ello, alquilarlo se presenta como una buena alternativa, ya que además de las ventajas he hemos mencionado, en este caso solo tendríamos que preocuparnos por conseguir el capital o el financiamiento necesario para remodelarlo y equiparlo.

Consejos para firmar el contrato de alquiler de un local

Un contrato de alquiler o arrendamiento de local es un contrato que una persona (arrendatario) firma junto con el dueño o propietario de un local (arrendador) al momento de alquilar o arrendar el local para el funcionamiento de su negocio.

En un contrato de alquiler de local se establece, entre otras cosas, los datos básicos de las partes que subscriben el contrato (arrendatario y arrendador), el plazo o la duración que tendrá el contrato (el alquiler), y el monto mensual (la renta) que se pagará por el alquiler.

A continuación te brindamos algunos consejos que deberías tomar antes de firmar un contrato de alquiler o arrendamiento de local:

Duración del contrato

La duración de un contrato de alquiler de un local suele variar de acuerdo a diferentes factores tales como la ubicación del local, su tamaño y el tipo de negocio que se espera montar en este.

Un contrato de alquiler de corta duración (corto plazo) te permite minimizar el riesgo ya que no estarías obligado a seguir pagando el alquiler en caso de que el negocio no llegue a prosperar; pero, por otro lado, podría ser una desventaja en caso de que el negocio llegue a prosperar, y el dueño del local decida retomar su local o aumentar el precio de alquiler (por ejemplo, si ve que estás teniendo un buen flujo de clientes).

Mientras que firmar un contrato de larga duración (largo plazo) te asegura de no tener que desocupar tan prontamente el local en caso de que el negocio llegue a prosperar, y el dueño no quiera renovarte el contrato; pero, por otro lado, podría ser una desventaja en caso de que el negocio no llegue a prosperar, y tengas que seguir pagando el alquiler.

En general, lo recomendable es que, si cuentas con un pequeño o mediano negocio, firmes un contrato de dos años renovables como mínimo, y para evitar que tengas que seguir pagando el alquiler en caso de que tu negocio no llegue a prosperar, incluyas una cláusula en el contrato que te permita subarrendar el local o vender el negocio a un tercero.

Monto a pagar

El monto a pagar por el alquiler de un local suele ser un monto fijo que debe pagarse mensualmente; sin embargo, en algunos casos (por ejemplo, en algunos centros comerciales), el monto a pagar podría depender de las ventas que el negocio obtenga: se establece un monto mínimo fijo mensual, y luego se aumenta o disminuye el pago del alquiler de acuerdo a las ventas que el negocio genere.

En general, lo recomendable es que, si tienes grandes planes de crecimiento para tu negocio y vas a firmar un contrato a largo plazo, procures acordar pagar un monto fijo de alquiler con el fin de que evites un aumento que no tenías previsto.

Cláusulas de salida

Las cláusulas de salida o de escape son cláusulas que normalmente se incluyen en los contratos de alquiler que le permiten al arrendatario quedar exonerado de las obligaciones del contrato si es que se dan determinadas situaciones desfavorables.

Antes de firmar el contrato de alquiler debes procurar que este contemple el mayor número de cláusulas de salida a favor tuyo posible con el fin de minimizar la pérdida que pueda haber en caso de que el negocio no llegue a prosperar tal como esperabas.

Las cláusulas de salida más comunes, y que deberías procurar conseguir son:

• posibilidad de vender el negocio: posibilidad de vender o traspasar el negocio, pero seguir siendo tú el responsable por los pagos del alquiler, y por cualquier falta que cometa el nuevo dueño del negocio.
• posibilidad de transferir la propiedad del contrato si decides vender el negocio: posibilidad de vender el negocio y, a la vez, transferir el contrato de alquiler al nuevo dueño del negocio, asumiendo él la responsabilidad del pago de los alquileres, y del cuidado del local.
• posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento a un tercero: posibilidad de que, por alguna razón, cedas o transmitas los derechos y deberes del contrato a un tercero, sin tener que consultar ello con el arrendador.
• posibilidad de subarrendar el local: posibilidad de arrendar una parte o el total del local a un tercero.
• posibilidad de cancelar el contrato si por alguna razón no se puede abrir el negocio: por ejemplo, en caso de que no te lleguen a otorgar la licencia de funcionamiento o algún otro permiso.
• posibilidad de disolver el contrato en caso de que el negocio no prospere: cláusula que es poco probable que el dueño de un local acepte, pero que se puede llegar a obtener a través de una buena negociación.

Obras y mejoras

Además de las cláusulas de salida, otro aspecto que debes tomar en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler o arrendamiento es la realización de obras o mejoras en el local.

Antes de firmar el contrato de alquiler debes acordar con el propietario del local, por ejemplo, qué obras o mejora puedes hacer tú, qué obras o mejoras no puedes hacer, y qué obras o mejoras debería realizar él en caso de ser necesarias; y luego especificar claramente estos acuerdos en el contrato.

Buscar asesoría legal

Finalmente, antes de firmar un contrato de alquiler o arrendamiento debes procurar siempre contar con la ayuda de un buen abogado con experiencia en el tema.

Los contratos de arrendamiento suelen ser un tanto complejos, y cometer un error al firmarlos podría ser muy perjudicial para tu negocio, por lo que además de tener mucho cuidado al firmarlos, es recomendable que cuentes con la asesoría de un buen abogado que te ayude a evitar cometer errores, pero también a conseguir las mejores condiciones posibles.

Pautas para alquilar un local en un centro comercial

Alquilar un local ubicado dentro de un centro comercial siempre será una buena alternativa debido a la alta afluencia de público que suelen tener los centros comerciales y, por tanto, al alto volumen de ventas que se puede llegar a tener.

Sin embargo, alquilar un local en un centro comercial presenta algunas desventajas tales como los altos costos de alquiler que suelen tener, y los requisitos que los centros comerciales suelen pedir para poder arrendar uno de sus locales, los cuales no suelen ser fáciles de cumplir.

Si estás considerando la posibilidad de alquilar un local en un centro comercial, las siguientes son algunas pautas que te ayudarán a analizar bien tu decisión:

• si se cuenta con una empresa en marcha y se quiere abrir una sucursal en un centro comercial, lo común es que este evalúe la trayectoria de la marca y la situación financiera de la empresa. Para ello podrían solicitar, entre otros documentos, los estados financieros de la empresa, tanto los históricos como los proyectados.
• generalmente los grandes centros comerciales buscan contar con marcas conocidas y de prestigio, pero es probable que acepten nuevos negocios, siempre y cuando estos demuestren ser atractivos para el tipo de consumidor que frecuenta el centro comercial. Para ello podrían solicitar un plan de negocios en donde se demuestre lo atractivo de la idea del negocio, y se sustente el potencial que el negocio podría tener si contara con un espacio en el centro comercial.
• la concesión del alquiler del local suele estar supeditada al giro del negocio. Si, por ejemplo, se trata de un centro comercial en donde la mayoría de negocios pertenecen a un mismo rubro, el centro comercial procurará que los nuevos negocios no se desvíen mucho del tipo de negocio. Pero, por otro lado, si se trata de un centro comercial en donde se ofrecen variedad de productos, el centro comercial procurará que haya variedad de ofertas, y que no haya muchos negocios del mismo tipo.
• el costo de alquiler de un local en un centro comercial se suele medir por el costo de cada metro cuadrado. El costo varía dependiendo del centro comercial, pero para tener una idea, podría decirse que el alquiler cuesta entre 3 a 4 veces más que lo que costaría un local del mismo tamaño ubicado en una avenida; aunque, en el caso de los grandes centros comerciales, la proporción podría ser mucho mayor.
• en algunos casos, para determinar el costo de alquiler, el centro comercial establece un monto mínimo fijo mensual, y luego, aumenta o disminuye el alquiler de acuerdo a las ventas que el negocio genere cada mes. Este tipo de arreglo podría ser conveniente cuando un negocio recién empieza a operar, pero a medida que este prospere, el único beneficioso podría ser el centro comercial.